Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımı son illərdə ardıcıl olaraq müşahidə olunur. Xüsusilə Bakıda aparılan söküntü işləri, əhalinin sıx məskunlaşması, torpaq sahələrinin məhdudluğu və artan investisiya maraqları bu bahalaşmanın əsas səbəbləri kimi göstərilir.
"Report" qiymət dəyişikliklərini araşdıraraq mövcud vəziyyəti ekspertlərlə təhlil edib.
Əmlak bazarı üzrə ekspert Ramil Osmanlı "Report"a açıqlamasında hazırkı vəziyyəti və bazarda müşahidə olunan prosesləri dəyərləndirərkən bildirib ki, qiymət artımı son illərdə davamlı hal alıb və 2025-ci ildə də bu tendensiya qorunub:
“Hazırda bazarda nisbətən sabit, lakin davamlı qiymət artımları müşahidə edilir. İlin müəyyən dövrlərində artım daha dinamik olur, bəzi aylarda isə stabilləşmə və 1-2 % arası dəyişikliklər qeydə alınır”.
Onun sözlərinə görə, qiymət artımı daha çox aşağı seqmentdə – mənzil, torpaq sahələri və fərdi yaşayış evləri üzrə hiss olunur: "Ən çox bahalaşma isə mənzil bazarında müşahidə olunur. Səbəb kimi yaşayış və investisiya məqsədilə mənzillərə artan tələbat göstərilir. Son illərdə xüsusilə kiçik ölçülü və nisbətən əlçatan qiymətli mənzillərə maraq artıb. Əvvəllər böyük mənzillərə üstünlük verilirdisə, indi alıcıların çoxu kompakt və büdcəyə uyğun mənzillərə yönəlir”.
R. Osmanlı əlavə edib ki, qiymət artımı yalnız mənzillərlə məhdudlaşmır. O hesab edir ki, torpaq bazarında da artım müşahidə olunur və bu, fərdi yaşayış evlərinin qiymətinə təsir edir: "Qeyri-yaşayış obyektlərindəki qiymət artımı isə mənzil və torpaq sahələri ilə müqayisədə daha zəif tempdə baş verir".
Ən yüksək artım Bakıda və turizm zonalarında
R. Osmanlının sözlərinə görə, daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımı daha çox Bakıda və paytaxta yaxın turizm potensialı yüksək olan ərazilərdə qeydə alınır:
“Şamaxı, İsmayıllı, Quba-Xaçmaz kimi bölgələrdə qiymət artımı, məsələn, Daşkəsən, Gədəbəy və Zaqatala ilə müqayisədə daha sürətlidir. Quba-Xaçmaz iqtisadi rayonunda qiymət artımı paytaxtdan daha uzaq olan ərazilərə nisbətən yüksəkdir. Lakin ümumilikdə ən yüksək artım Bakıda müşahidə olunur”.
Onun fikrincə, bunun səbəbləri çoxşaxəlidir: "Bakıda yeni tikililərin intensivliyi, boş torpaq sahələrinin azlığı, köhnə yaşayış sahələrinin sökülməsi ilə təklifin azalması, tikinti xərclərinin artması, şəhərsalma siyasətinin bazara təsiri, paytaxtda əhali sıxlığının artması və kirayə tələbinin yüksəlməsi kimi amillərlə izah olunur.
Söküntü prosesi bir tərəfdən təklifin azalmasına, digər tərəfdən isə əlində nağd vəsait olan yeni alıcı kütləsinin yaranmasına səbəb olur. Bu da qiymətlərin yüksəlməsinə şərait yaradır”.
Onun sözlərinə görə, Bakıda mənzil bazarında ötən ilin sonundan etibarən ümumi orta qiymətlərdə təxminən 8 %-lik artım müşahidə olunur: "Son 6 ay ərzində paytaxtın demək olar ki, bütün rayonlarında qiymətlər yüksəlib. Lakin bu artımlar dinamik deyil və əsasən nisbi xarakter daşıyır. Ümumi qiymət artımı baxımından Xətai, Binəqədi və Yasamal rayonları ön sıralarda yer alır.
Xətai rayonunda qiymətlərdəki artım 12 %-ə yaxınlaşıb. Ən az artım isə Səbail rayonunda qeydə alınıb - burada mənzil qiymətləri ilin əvvəlindən cəmi 4,7 % bahalaşıb”.
Bazar spekulyasiyalardan da təsirlənir
Ekspert bazarda spekulyativ, süni qiymət artımlarının da olduğunu təsdiqləyir, xüsusilə təkrar mənzil bazarında bu hallar daha çoxdur.
Onun sözlərinə görə, bazarın əsasını yeni tikililərin təşkil etdiyi ilkin mənzil bazarı formalaşdırır və bu, digər seqmentlərə – torpaq, təkrar mənzil və qeyri-yaşayış obyektlərinə də ciddi təsir göstərir.
R Osmanlı qeyd edir ki, hazırkı mərhələdə qiymətlərin formalaşmasında əsas rol investorlar və mənzil-tikinti kooperativlərinin rəhbərlərinə məxsusdur:
“Bazar oyunçuları qiymətə demək olar ki, tam nəzarət edirlər. Hazırda qiymətləri aşağı salacaq real səbəblər görünmür. Əksinə, həm makroiqtisadi, həm inzibati, həm də psixoloji amillər artımı stimullaşdırır”.
Ekspert bazarda konkret proqnoz verməyin çətin olduğunu qeyd edib: “Çünki bazarda etibarlı proqnoz indikatorları azdır. Azərbaycan bazarında makroiqtisadi təsirlər qədər inzibati təsirlər də çox güclüdür. Hər gün qəbul olunan yeni qərarlar bazara təsir edir. Bu da qiymətlərin istiqamətini öncədən müəyyənləşdirməyi çətinləşdirir”.
Süni qiymət artımına qarşı hüquqi və texnoloji tədbirlər
Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatası “Report”a bildirib ki, 2025-ci ilin may ayı üzrə təhlillər təkrar mənzil bazarında ötən illə müqayisədə ciddi bahalaşma olduğunu göstərir. Bahalaşmanın səbəbləri arasında Bakının inzibati və iş mərkəzi kimi rolu, əlverişli nəqliyyat və sosial infrastruktur, artan ipoteka tələbinin artması və torpaq sahələrinin məhdudluğu göstərilir. Bu faktorlar regionlarla müqayisədə paytaxtda qiymətlərin daha sürətli artmasına şərait yaradır.
Palata hesab edir ki, paytaxt ilə regionlar arasında qiymət fərqini azaltmaq üçün müəyyən tədbirlər zəruridir: "Bunlara regional ipoteka proqramlarının genişləndirilməsi, sosial və iqtisadi infrastrukturun inkişafı, investisiya güzəştləri və subsidiya siyasəti, müasir tikinti normalarının təşviqi".
Palata təkrar mənzil bazarında bəzi elanlarda real bazar dəyərindən kənar qiymətlərin qeyd olunduğunu bildirir. Bu cür süni şişirtmələrin qarşısını almaq üçün peşəkar qiymətləndirmə hesabatlarının rolu vacib hesab olunur. Gələcəkdə rəqəmsal monitorinq və qiymət bazaları vasitəsilə nəzarət sisteminin təkmilləşdirilməsi planlaşdırılır.
Vurğulanıb ki, şəffaflığın təmin olunması üçün hazırda “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” qanunun tətbiqi (2023), qiymətləndirmə reyestri və elektron qeydiyyat sistemləri, əmlak reyestri ilə satış qiymətlərinin inteqrasiyası, elektron qiymətləndirmə bazalarının yaradılması istiqamətində işlər görülür.
Palata hesab edir ki, bu ilin ilk yarısı daşınmaz əmlak bazarında aktivlik dövrü kimi xarakterizə olunur və təkrar mənzil bazarındakı qiymət artımı əsas trendlərdən birinə çevrilib.