2025-ci ildə Azərbaycanda təkrar mənzil bazarında 41 606 alqı-satqı əqdi rəsmiləşdirilib. Bu əməliyyatların 60 faizdən çoxunun Bakı, Abşeron və Sumqayıtın payına düşməsi mənzil bazarında tələbin əsasən iri şəhər aqlomerasiyasında cəmləndiyini göstərir. Eyni zamanda, təkrar bazarda yeni tikililərin 52 faizlik payla Sovet dövrü binalarını qabaqlaması alıcıların mənzil seçimində bina yaşı ilə yanaşı, planlaşdırma, infrastruktur, təmir vəziyyəti və yaşayış komfortu kimi amillərə də daha çox əhəmiyyət verdiyini göstərən mühüm tendensiyadır.
Bu statistikanın əhəmiyyəti ondan ibarətdir ki, təhlil notariuslar tərəfindən təsdiqlənərək dövlət reyestrinə ötürülən real alqı-satqı məlumatları əsasında hazırlanıb. Başqa sözlə, burada yalnız elan qiymətləri deyil, rəsmiləşdirilmiş əməliyyatlar nəzərə alınır. Bu yanaşma bazarın real davranışını daha dəqiq izləməyə imkan verir və gələcək dövrlərdə qiymət, tələb, ipoteka və mənzil xüsusiyyətləri arasında əlaqələrin ölçülməsi üçün daha etibarlı statistik baza formalaşdırır.
Mənzil bazarında son dövrdə qiymət artımı da tələb amilinin güclü olduğunu göstərir. Azərbaycan Mərkəzi Bankının məlumatına görə, 2025-ci ilin ilk rübündə mənzil qiymətləri illik ifadədə 14,4 faiz artıb. Təkrar mənzil bazarında illik artım da 14,4 faiz təşkil edib. Rüblük müqayisədə isə həmin dövrdə təkrar bazarda qiymətlər 4,5 faiz yüksəlib. Bu dinamika göstərir ki, bazarda əməliyyatların sayından əlavə, mənzillərin qiymətləndirilməsi də yüksələn xətt üzrə hərəkət edib.
Bakı və ətraf ərazilərin dominant mövqeyi isə urbanizasiya və gəlirlərin coğrafi konsentrasiyası ilə bağlıdır. Paytaxtda 25 031 əqdin, Abşeronda 6 054, Sumqayıtda isə 3 838 əqdin qeydə alınması bu üç istiqamətin birlikdə ölkənin təkrar mənzil bazarında əsas tələb mərkəzini formalaşdırdığını göstərir. Gəncədə 2 202 əməliyyatın qeydə alınması da regionlarda böyük şəhərlərin ayrıca mənzil bazarı formalaşdırmaq potensialını nümayiş etdirir.
Maraqlı məqamlardan biri yeni tikililərin təkrar bazardakı yüksək payıdır. Adətən “təkrar bazar” anlayışı köhnə mənzillərlə əlaqələndirilsə də, hüquqi baxımdan dövlət reyestrində qeydiyyata alınmış və sonradan satılan yeni tikili mənzillər də bu kateqoriyaya daxil olur. Buna görə 21 629 yeni tikilinin təkrar bazarda rəsmiləşdirilməsi ilkin və təkrar bazar arasındakı sərhədin yalnız binanın yaşına görə müəyyən edilmədiyini göstərir. Burada əsas meyar mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı və sonrakı alqı-satqı əməliyyatıdır.
Bazarın strukturunda Sovet dövründə tikilmiş mənzillərin 45,3 faizlə ikinci yerdə qalması isə bu fondun hələ də böyük iqtisadi dəyərə malik olduğunu göstərir. Belə mənzillər xüsusilə şəhərin artıq formalaşmış ərazilərində yerləşdiyindən nəqliyyat, məktəb, tibb müəssisələri və digər xidmətlərə çıxış baxımından üstün mövqedə ola bilər. Digər tərəfdən, köhnə tikililərin texniki vəziyyəti, enerji səmərəliliyi və yaşayış sahəsinin ölçüsü alıcı qərarlarında mühüm faktor olaraq qalır. Beləliklə, mənzil bazarında seçim yalnız yeni və köhnə tikili qarşıdurması ilə izah olunmur; lokasiya və yaşayış imkanları da qiymətin formalaşmasında mühüm rol oynayır.
Mənzil bazarının maliyyələşməsində ipoteka mexanizmlərinin rolu da ayrıca diqqət çəkir. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin məlumatına görə, 2025-ci ildə mənzillər üzrə 65 198 təkrar dövlət qeydiyyatı aparılıb və il ərzində 293 540 daşınmaz əmlak üzrə təkrar qeydiyyat həyata keçirilib. Həmin il daşınmaz əmlak üzrə dövlət qeydiyyatlarının ümumi sayı 364 136 olub. Bu göstəricilər mənzil və daşınmaz əmlak bazarında hüquqi rəsmiləşmənin miqyasının geniş olduğunu göstərir.
Bununla yanaşı, mənzil əlçatanlığı məsələsi bazarın gələcək dinamikası baxımından əsas göstəricilərdən biridir. Mərkəzi Bankın 2025-ci ilin ilk yarısına dair Maliyyə Sabitliyi Hesabatında qeyd olunur ki, mənzil qiymətlərinin və yeni verilən daxili ipoteka kreditləri üzrə orta faiz dərəcələrinin artması mənzilin əlçatanlıq göstəricisini zəiflədib. Buna baxmayaraq, əhalinin sərəncamında qalan gəlirlərinin müsbət dinamikası nəticəsində göstərici hələ də əlçatanlıq üçün müəyyən edilmiş baza həddindən yuxarı olub. Hesabata əsasən, 2025-ci ilin iyun ayının sonunda Bakıda median aylıq kirayə haqqı 883 manat, orta mənzil qiymətinin orta nominal aylıq əməkhaqqına nisbəti isə 217 ay, yəni təxminən 18,1 il təşkil edib.
Bu mənzərə göstərir ki, təkrar mənzil bazarında aktivliyin qorunması üçün yalnız təklifin genişlənməsi kifayət deyil. Əhalinin gəlirləri, ipoteka şərtləri, mənzil qiymətləri, kirayə bazarının vəziyyəti və şəhər ətrafında yeni yaşayış məntəqələrinin inkişafı bir-biri ilə əlaqəli şəkildə bazarın davranışını müəyyənləşdirir. Dövlət reyestrinə əsaslanan yeni elektron məlumat sisteminin tətbiqi isə bu əlaqələrin daha dəqiq izlənməsinə imkan verir. 2026-cı ilin ilk yarısını əhatə edən növbəti təhlilin açıqlanması həmin göstəricilərin artıq zaman üzrə müqayisəsinə və bazarda real dəyişikliklərin daha aydın müəyyən edilməsinə imkan yaradacaq.
Nəticə etibarilə, 2025-ci ilin göstəriciləri Azərbaycanda təkrar mənzil bazarının kifayət qədər aktiv və əsasən iri şəhərlərdə cəmləşmiş strukturunu ortaya qoyur. Yeni tikililərin bazarda lider mövqeyə çıxması mənzil tələbinin keyfiyyət və komfort meyarları üzrə dəyişdiyini, Bakı və Abşeronun dominantlığı isə urbanizasiya prosesinin daşınmaz əmlak bazarındakı rolunu göstərir. Qarşıdakı dövrdə bazarın istiqamətini müəyyən edən əsas göstəricilər isə əməliyyatların sayı ilə yanaşı, qiymət artımının tempi, gəlirlərin dinamikası, ipoteka maliyyələşməsi və yeni yaşayış fondunun bazara daxilolma sürəti olacaq.
Nuray,
AzNews.az